강남·한강벨트 하락, ‘노도강’급등
각종 규제로 중산층 부담만 가중
매매·임대 안정시킬 조합 시급해

사진은 26일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 뉴시스

서울 아파트 가격 상승률이 8주 만에 상승 폭을 키웠다.  한국부동산원의 3월 넷째 주(3월23일 기준)  아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 전주 대비 0.06% 상승했다. 59주 연속 상승세를 이어갔지만, 7주 연속 상승률이 줄다가 반등세로 돌아선 것이다. ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역은 실수요가 몰리면서 신고가가 속출하는 등 집값 상승세가 가팔라지고 있다. 다주택자와 강남에만 매몰된 나머지 ‘풍선효과’와 거래 실종, 전·월세 폭등 등 중산층 부담이 커지고 있어 대책 마련이 시급하다.

강남4구(서초,강남,송파,강동)와 용산구를 비롯해 성동구 등 ‘한강벨트’ 7개 지역 약세는 5주째 계속됐다. 강남 아파트값은 3년 1개월만에 가장 큰 폭인 전주 대비 0.17% 내렸다. 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자들과 보유세 개편 가능성을 고려한 고가 1주택자들의 절세 매물이 쏟아진 영향으로 보인다. 강남 집값을 잡겠다고 내놓은 정책이 어느 정도 효과를 보고 있는 셈이다.

다만 서울 외곽지역 집값이 급등하는 건 적잖이 우려스럽다. 8주 만에 집값 상승세를 주춤하게 만든 곳은 노원구(0.23%)와 구로구(0.20%), 성북구(0.17%) 등 외곽지역이다. 은평구(0.17%) 강서구(0.17%) 영등포구(0.16%) 등도 오름폭이 컸다. 이들 6개 지역의 공통점은 정부의 ‘10·15’대책으로 최대 6억원까지 주택담보대출이 가능한 ‘15억원 이하 아파트’가 몰려있는 곳이다. 부동산 정보업체 리치고에 따르면 이달 서울 아파트 신고가 396건 가운데 281건(71%)이 15억원 이하였다. 15억원 초과 주택에 대한 대출 제한과 LTV(담보인정비율) 40% 규제로 인해 ‘15억원’이 사실상 심리적 기준선이 된 것이다. 그러니 고가 지역의 절세 매물은 실수요자에겐 ‘그림의 떡’이다. 결국 전세 감소와 유동성, 공급 부족 등이 포모(FOMO·소외 공포) 심리와 맞물려 외곽지역 집값을 끌어올리고 있다.

이들 지역은 서울에 진입하려는 중산층이 사실상 ‘내 집 마련’이 가능한 유일한 곳이다. 정부의 다주택자와 강남 집값 잡기가 중산층 부담을 키우는 역효과를 내고 있다. 정책 왜곡이 빚어낸 ‘규제의 역설’인 셈이다. 실수요자가 필요한 공급이 뒷받침되지 않는 한 집값 상승 압력은 다시 커질 수밖에 없다. 무엇보다 이들 지역에 진입하려는 이들의 대출 수요가 잠잠했던 가계대출의 뇌관을 건드릴지도 모른다. 한국은행도 15억 원 이하 주택 거래 확대를 가계대출의 위험 요인으로 꼽았을 정도다. 

실수요자의 손발이 꽁꽁 묶이면서 전세난까지 가중시키고 있다. 서울 아파트 전세 물량은 1년 전보다 34% 줄었다. 성북구는 무려 90% 급감해 씨가 말랐고, 전셋값도 천정부지도 치솟고 있다. 강남 집값을 잡으려던 규제가 서민 주거의 근간을 흔드는 양상이다. 지금은 ‘두더기 잡기’식의 현란한 구호보다 왜곡된 시장부터 바로 잡아야 한다. 매매와 임대차 시장 모두를 안정시킬 정교한 정책조합이 필요하다. 규제 완화를 통한 재건축·재개발에 속도를 내고 양질의 주택 공급도 서둘러야 한다.