보유세 어떻게 바뀌나

‘한남더힐’ 7633만→1억3028만원
비거주 땐 1000만원 더 세 부담

공시가 14억이하 1주택 부담 줄어
2주택 이하는 2027년 중간단계 세율
‘50억 초과’ 종부세 2028년 두배

공정가액비율 2027년 70%로 상향
3주택 이상 2028년부터 80%로

정부가 3일 발표한 종합부동산세 개편 방향은 1세대1주택자라도 초고가 주택이면 경제적 능력에 맞게 세 부담을 늘리되, 준고가 이하 거주용 주택은 최대한 보호하겠다는 게 핵심이다. 실제 과세표준 12억원(시가 45억원)이 넘는 초고가 1주택자는 2028년 세율이 0.7%포인트~2.3%포인트까지 늘어나는 가운데 공정시장가액비율 인상(70%) 효과까지 겹쳐 세 부담이 급증한다. 다주택자 역시 세율이 변하지 않지만 기본공제가 9억원 이하로 줄어들고, 공정시장가액비율이 2028년 80%까지 높아져 부담이 늘 전망이다. 반면 가격이 높지 않은 거주용 1주택은 기본공제액이 14억원까지 늘어 과세대상 인원이 감소하는 데다 공제 역시 거주 중심으로 개편돼 시가 30억원 미만은 종부세 부담이 낮아질 것이란 관측이다.

이번 세제개편안은 정부가 고칠 수 있는 공정시장가액비율은 물론 법 개정 사항인 세율, 기본공제, 세액공제 방식까지 망라됐다. 2023년 이후 유지됐던 부동산 ‘감세’ 기조가 ‘증세’로 유턴하는 셈이다.

다만 증세는 단계적으로, 초고가 구간에 집중하는 ‘핀셋’ 방식으로 이뤄진다. 일단 2028년 과세 체계가 전면 개편되기 전 단계로 내년 1주택 포함 2주택 이하 주택에 중간 단계 세율이 적용된다. 과세표준 6억원 초과~12억원 이하가 현행 1.0%에서 1.3%로 오르고, 12억~25억 1.3%→1.5%, 25~50억 1.5%→2.0%, 50~94억 2.0%→2.7%, 94억원 초과 2.7%→3.5%로 각각 상향된다. 공정시장가액비율도 내년 모든 주택에 70%를 적용, 현행보다 10%포인트 상향 조정된다. 이후 2028년부터 과표 6억원 이하 구간 세율은 현행 체계를 유지하되 6~12억 1.3%, 12~25억 2.0%, 25~50억 3.0%, 50~94억 4.0%, 94억 초과 5.0%의 단일 세율이 적용된다. 해당연도의 종부세가 직전년도의 150%를 초과하지 않도록 제한하는 세 부담 상한선도 150%에서 200%로 높아진다.

정부는 시가 30~35억원 사이 구간부터 종부세 부담이 늘 것으로 내다봤다. 시가 50억원을 초과하는 주택은 2028년 종부세 부담액이 현행 대비 2배 넘게 커질 전망이다. 예를 들어, 거주용 1주택 기준(60세, 새액공제 60% 가정) 시가 30억원 수준은 종부세가 현행 91만원에서 2027년과 2028년 각각 76만원으로 낮아진다. 시가 35억원 수준은 191만8000원에서 2027년과 2028년 각각 212만4000원으로 소폭(20만6000원) 늘어난다. 반면 시가 50억원은 올해 453만9000원에서 2027년 614만6000원으로 증가한 뒤 2028년에는 978만5000원으로 현행 대비 2배 이상 늘어난다.

3주택 이상 다주택자는 과표 전 구간에서 세 부담이 증가하게 된다. 세율은 변하지 않지만 공정시장가액비율이 80%까지 높아지는 데다 기본공제 산식이 바뀌기 때문이다. 다주택자 기본공제액은 4억원+(5억원×거주용 주택가액/주택가액 합계액)으로 바뀐다. 가령, 보유한 전체 주택가액이 50억원이고 자신이 10억짜리 아파트에 산다면 기본공제액이 현행 9억원에서 5억원으로 크게 주는 것이다.

정부는 다만 1세대1주택은 과세대상을 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 높여 세 부담이 급증하지 않도록 했다. 여기에 거주용 1주택은 기본공제액을 14억원으로, 비거주(9억원)와 다르게 설정해 추가 혜택을 줄 계획이다. 거주용 주택은 세액공제 측면에서도 인센티브를 받는다. 현재 1주택자는 연령과 보유 각각 최대 40%(총 80%)의 종부세 세액공제 혜택이 주어진다.

정부는 연령별 공제는 유지하되 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%인 보유 공제를 2028년 거주공제로 전면 전환하기로 했다. 보유만으로 과도한 세제 혜택을 받는다는 지적을 반영했다. 다만 내년은 보유시에도 기존의 절반 수준을 공제해 제도를 단계적으로 전환키로 했다. 또 내년 800만원, 2028년 이후 600만원의 공제한도 상한도 설정한다.

우병탁 신한은행 프리미엄 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션(내년 주택가격 올해 공시가격의 절반 수준 상승 가정)에 따르면 시세가 100억원을 호가하는 서울 용산구 한남동의 대표적인 초고가 아파트 ‘한남더힐’(전용 235.31㎡)에 실거주하는 경우 보유세는 올해 총 7632만원에서 내년 1억3027만원으로 5395만원 늘어난다. 시세 50억원을 밑도는 강남 고가아파트인 은마아파트(전용 84.43㎡)의 실거주용 보유세는 같은 기간 총 1004만원에서 1631만원으로 약 627만원 늘어나는 것으로 집계됐다. 초고가일수록 보유세가 더 늘어나는 셈이다.

같은 아파트라도 실거주 주택보다 비거주 일수록 보유세 부담이 더 커지게 된다. 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’(전용 84㎡)의 올해 보유세는 총 1809만원에 책정됐다. 그런데 이번 세제 개편안이 적용된 뒤 보유세는 실거주냐 비거주냐에 따라 크게 달라질 전망이다. 실거주했을 때는 2763만원, 비거주했을 때는 3318만원으로 554만원이나 차이가 났다. 마포 대장아파트 ‘마포 래미안 푸르지오’(전용 84.59㎡)도 마찬가지다. 올해 보유세가 416만원이었던 이 아파트를 실거주할 경우 내년 보유세는 약 520만원이지만 비거주할 경우 777만원으로 약 257만원을 더 내야 한다. 우 위원은 “내년 공시가격 기준 14억 이하 아파트에서는 보유세가 하락할 수 있다”며 “구체적으로 한강벨트에서도 20평대 아파트 포함 영등포·동작·강동·강북구 일대 등이 될 것”이라고 말했다.

세종=이희경·이승주 기자