“강남도 아닌데 20%↑”…지금 집 안 산 사람들 ‘멘붕’

수도권 아파트값 ‘20%의 벽’ 붕괴
송파·과천, 국지적 과열 신호인가?

올해 아파트 시장에서 이전에는 좀처럼 보기 어려웠던 수치가 등장했다. 연간 매매가격 상승률 20%를 넘어선 지역이 수도권에서 나왔기 때문이다.

올해 송파와 과천의 20% 상승은 시장 회복이라기보다 강남 대체지에 수요가 집중되며 나타난 결과다. 게티이미지

전반적인 시장 회복이라기보다, 특정 지역으로 수요와 자금이 쏠리며 나타난 집중형 상승이라는 분석이 나온다.

◆송파·과천, 나란히 연 20%대 ‘상승률’

28일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 12월 22일까지 서울 아파트값은 8.48% 상승했다.

지난해 같은 기간(4.49%)과 비교하면 상승 폭이 두 배 가까이 확대됐다. 다만 이 같은 상승세가 서울 전역에 고르게 나타난 것은 아니다.

눈길을 끄는 것은 송파구와 경기 과천시다. 두 지역은 올해 전국에서 가장 높은 아파트값 상승률을 기록했다.

송파구는 20.52%, 과천시는 20.11% 올라 나란히 연 20%대 상승률을 넘겼다.

수도권 아파트 시장에서 한 해 상승률이 20%를 돌파한 것은 통계적으로도 이례적이라는 평가다.

실제 거래 사례를 보면 상승 속도가 체감된다. 송파구 잠실동 주공5단지 전용 84㎡는 지난 11월 45억5500만원에 거래되며 올해 최고가를 기록했다.

지난해 12월 같은 단지 최고가가 34억2500만원이었던 점을 감안하면, 1년 새 11억원 이상 뛴 셈이다.

전문가들은 올해 아파트 시장을 두고 “전체가 뜨거웠다기보다 상승 지역과 비상승 지역의 격차가 극단적으로 벌어진 해”라고 진단한다.

과거처럼 광범위하게 가격이 오르는 확산형 상승이 아닌 선호 입지를 중심으로 한 국지적 과열에 가깝다는 것이다.

◆전문가들 “불확실한 환경 속 ‘안전자산’으로 인식”

송파와 과천의 급등 배경으로는 공통된 요인이 지목된다.

강남 접근성이 뛰어나고, 학군·교통·생활 인프라가 이미 완성된 지역이라는 점에서 불확실한 시장 환경 속 ‘안전자산’처럼 인식됐다는 분석이다.

강남 3구의 진입 장벽이 높아지자, 상대적으로 접근 가능한 외곽 관문 지역으로 수요가 이동했고 여기에 재건축 기대감과 희소성이 결합되면서 매수 심리가 빠르게 달아올랐다는 설명이다.

금리와 정책 환경도 영향을 미쳤다. 금리 인하 기대와 함께 중장기적인 공급 부족 우려가 맞물리면서, 검증된 입지를 중심으로 가격을 자극했다는 것이다.

대출 규제가 유지되는 상황에서도 현금 여력이 있는 수요층은 움직였고, 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되며 가격 상승 속도를 키웠다는 평가다.

현재 가격에는 기대가 상당 부분 선반영돼 있어 추격 매수에는 각별한 주의가 필요하다. 게티이미지

다만 이러한 흐름이 시장 전반의 회복 신호로 해석되기에는 한계가 있다는 지적이 많다.

과거 정부 시절처럼 여러 지역이 동반 상승하던 구조와 달리, 현재는 상위 몇 개 지역만 독주하는 형태라는 점에서다.

상승률만 보면 과거보다 강해 보이지만, 시장의 폭과 깊이는 훨씬 제한적이라는 분석이다.

◆향후 ‘숨 고르기’ 가능성…“강남 대체지에 수요 집중된 결과”

전망에 대해서는 신중론이 우세하다.

전문가들은 “현재와 같은 속도가 지속되기는 쉽지 않다”며 조정이나 숨 고르기 가능성을 함께 언급한다.

향후 가격 흐름은 금리 방향과 정부의 추가 규제 여부에 크게 좌우될 것으로 보이며, 상승 지역과 그렇지 않은 지역 간 양극화는 내년에도 이어질 가능성이 크다는 전망이 나온다.

한 부동산 전문가는 “올해 송파와 과천의 20% 상승은 시장 회복이라기보다 강남 대체지에 수요가 집중되며 나타난 결과”라며 “현재 가격에는 기대가 상당 부분 선반영돼 있어 추격 매수에는 각별한 주의가 필요하다”고 말했다.

김현주 기자 [e-mail]